NHỮNG NGƯỜI YẾU THẾ CẦN BỎ MỘT CHÚT THỜI GIAN ĐỂ NGHIÊN CỨU MỘT TÍ VỀ: TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Tranh chấp đất đai là sao?:

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ  đất đai”. Theo khái niệm này thì chúng ta cần lưu ý rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải tranh luận vì Điều 53 Hiến pháp năm 2013, hay Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

2. Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đất đai ? Viiệc giải quyết tranh chấp đó làm người dân thỏa mãn chưa?: Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của các cấp chính quyền địa phương và hệ thống Tòa án nhân dân sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết những bức xúc, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người dân, đảm bảo sự công bằng trong xã hội; đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của địa phương và thắt chặt tình làng nghĩa xóm trong nhân dân.

Tuy nhiên trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn biến rất phức tạp. Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao và có xu hướng ngày càng tăng. Bên cạnh đó, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo tranh chấp về đất đai ở một số địa phương vẫn chưa thực sự nhận được sự đồng tình của người dân, dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên và đã có hiệu lực pháp luật nhưng vẫn chưa được thi hành.

3. Ôi quá nhiều văn bản. Đó là một chùm luật mà theo pháp lý gọi là: Hệ thống hóa các quy định của pháp luật liên quan làm căn cứ giải quyết các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất:

– Khoản 2, 3, 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 22 Luật đất đai năm 1987; Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993; Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003; khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định Số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Án lệ số: 03/2016/AL, Án lệ số: 04/2016/AL.

4. Quyền khởi kiện:
5. Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác. 2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng ”.

* Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.

5. Thẩm quyền giải quyết của Tòa án:

5.1. Căn cứ vào Bộ luât tố tụng dân sự ( Luật hình thức ): Tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với: “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai…”. Do đó, việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo trình tự tố tụng dân sự cụ thể là: cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án (Tòa án nơi có bất động sản). Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý thì các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

5.2. Căn cứ luật nội dung:

– Điều 22 Luật đất đai năm 1987 quy định: Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó );

– Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993 gắn với điều kiện: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết.

Loại trừ: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do Uỷ ban nhân dân giải quyết theo quy định sau đây:

– Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình;

– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương;

– Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

Loại trừ: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

– Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

– Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSĐ) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có GCNQSĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đối với loại tranh chấp này thì điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự là đương sự phải có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu đất đã có giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp GCNQSĐ không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Đối với trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì:

Thứ nhất, đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở. Theo quyết định số 297/QĐ-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định số 297/QĐ-CT, Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQGH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991, thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.

Thứ hai, đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, bởi đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất. Đối với trường hợp này thì thẩm quyền giải quyết là:

Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.

Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp GCNQSĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp sau:

– Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết (điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

6. Điều kiện đầu tiên để Tòa án giải quyết gọi là thụ lý:

6.1. Điều kiện trước thụ lý: Phải qua trình tự hòa giải ở cơ sở trước khi nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Trừ các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; tranh chấp quyền sử dụng đất giữa vợ chồng với người thứ ba trong quan hệ pháp luật về ly hôn, yêu cầu không công nhận là vợ chồng và yêu cầu hủy nhân nhân trái pháp luật.

6.2. Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp khi thụ lý:

Các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là phổ biến và phức tạp nhất trong tất cả các dạng tranh chấp thuộc lĩnh vực pháp luật dân sự. Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được nhận diện gồm các nhóm:

1) Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất;

2) Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất;

3) Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyên sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất;

4) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất là cơ sở để phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của các cơ quan hành chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

6.3. Những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013.

Thứ nhất, những sửa đổi, bổ sung về hòa giải tranh chấp đất đai.

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Qua nghiên cứu những nội dung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này cho thấy có những sửa đổi, bổ sung sau:

Một là, về thời hạn hòa giải. Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hòa giải; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Hai là, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện hòa giải, theo đó, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
– Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp đều vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời hạn và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã), đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã.

Bốn là, bổ sung quy định sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Năm là, bổ sung quy định trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành,mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thứ hai, những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Một là, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, đối với trường hợp tranh chấp này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Ba là, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bao gồm:

+ Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền;

+ Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết;

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

– Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

+ Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan;

+ Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;

+ Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;

+ Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành; Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Bốn là, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể:

– Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai;

– Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành; (iv) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Năm là, sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành. Theo đó, căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp này bao gồm: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

7. Tòa án xem ai có quyền đi kiện, người bị kiện,… (quyền năng pháp lý) Xác định tư cách tham gia tố tụng của đương sự:

Căn cứ Điều 68, 69, 70, 71, 72, 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc xác định và đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng trong vụ án cần căn cứ vào nội dung yêu cầu khởi kiện; lời khai, lời trình bày của các đương sự; biên bản lấy lời khai cũng như kết quả xác minh của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

8. Thời hạn chuẩn bị xét xử:

Căn cứ Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự.

9. Người giải quyết tranh chấp Đất đai nói chung phải nắm vững chuyên môn (người ta gọi là Kỹ năng lập hồ sơ vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất):

Xin được phân tích làm rõ nội dung này về kỹ năng thu thập tài liệu chứng cứ.

9.1. Đối với hồ sơ vụ án cần đặc biệt quan tâm đến các tài liệu chứng cứ cần thu thập làm cơ sở đánh giá để giải quyết vụ án gồm: Nhóm tài liệu, chứng cứ do đương sự giao nộp; Nhóm tài liệu, chứng cứ do người tham gia tố tụng khác giao nộp và nhóm tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập.

9. 2.Các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp; những giấy tờ về quyền sử dụng đất mà các đương sự cung cấp cho Tòa án (giấy tờ về mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất…); các tài liệu về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất (như: biên lai nộp thuế; tờ khai, đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền…); hồ sơ quản lý đất đai của chính quyền địa phương (như: sổ mục kê, sở địa chính, bản đồ về đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); các tài liệu, chứng cứ khác (như: lời khai, nhân chứng, xác nhận của những người biết về sự việc. Các tài sản gắn liền với đất có thể là: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc được cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản có huê lợi khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất.

9.3. Tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất: Nếu do khai phá thì ai khai phá thời gian nào; nếu được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi thì ai để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi; việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi đất tranh chấp có thật không và có đúng quy định pháp luật không?

9.4. Tài liệu, chứng cứ về quá trình sử dụng: Thực tế đất tranh chấp là do ai trực tiếp sử dụng. Thời gian sử dụng đất. Nếu không sử dụng thì lý do vì sao.

Để làm rõ các vấn đề trên, cần tiến hành lấy lời khai của đương sự, tổ chức phiên họp hòa giải, đối chất giữa các đương sự. Trên cơ sở đó còn những vấn đề chưa rõ hoặc mâu thuẫn thì tiến hành xác minh, lấy lời khai của những người sau: Người sống lân cận, lâu năm gần đất tranh chấp nhất là những người lớn tuổi còn minh mẫn; Trưởng ban nhân dân ấp nơi có đất tranh chấp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tại thời điểm xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất; công chức địa chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; người khai phá, người tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi, người đồng thừa kế.

10. Cơ quan giải quyết tranh chấp (người được giao nhiệm vụ là Thẩm phán) họ phải đánh giá và sử dụng chứng cứ làm cơ sở giải quyết vụ án:

Trước hết Thẩm phán cần nghiên cứu nắm chắc hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Trên cơ sở đó, đối chiếu với các tài liệu, chứng cứ, các tình tiết của vụ án để xem xét, đánh giá xem yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) là có căn cứ hay không có căn cứ. Mỗi nhận định, đánh giá của Tòa án đối với yêu cầu của các đương sự trong vụ án đều phải viện dẫn được các quy định pháp luật cụ thể làm cơ sở, căn cứ chứng minh (điểm, điều khoản của văn bản quy phạm pháp luật). Có như vậy mới bảo đảm việc giải quyết vụ án một cách khách quan, toàn diện và đúng pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án.

Khi áp dụng pháp luật về nội dung để giải quyết vụ án, cần đặc biệt lưu ý các văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các đương sự về quyền sử dụng đất. Thực tế không ít vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, thời điểm phát sinh tranh chấp từ những năm 1980 hoặc 1990 nhưng Tòa án vẫn áp dụng Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành 2 luật trên để giải quyết tranh chấp dẫn đến việc áp dụng pháp luật không có căn cứ, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

11. Người Thẩm phán phải dự kiến các phương án đưa ra phán quyết, từ chuyên môn gọi là đường lối xử lý hay đường lối giải quyết:

– Thứ nhất: Căn cứ vào kết quả xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu phản tố của bị đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để đối chiếu với các quy định của pháp luật làm cơ sở giải quyết vụ án trong những trường hợp cụ thể.

– Thứ hai: Sử dụng nguồn án lệ

* Trường hợp vợ chồng đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất. Án lệ số: 03/2016/AL. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 176 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu: “ Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

…….

2. Được chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

Điều 242. Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận:

Người được giao tài sản thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, cho thuê quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.

Điều 14 Luật Hôn nhân & Gia đình năm 1986:

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung.”.

* Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý, mặc nhiên thừa nhận với việc chuyển nhượng nhà đất. Án lệ số: 04/2016/AL. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 176 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu: “ Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

…….

2. Được chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

Điều 15 Luật Hôn nhân & Gia đình năm 1986 “ Tài sản chung được sử dụng để đảm bảo những nhu cầu chung của gia đình ”.

* Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp. Án lệ số: 14/2016/AL. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Cho làm nhà với điều kiện phải ở rễ, phải nuôi dưỡng bố mẹ già, phải trợ cấp hàng tháng…

Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự có điều kiện:

1. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.
2. Trong trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; nếu có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2005. Giải thích giao dịch dân sự:

1. Trong trường hợp giao dịch dân sự có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì việc giải thích giao dịch dân sự đó được thực hiện theo thứ tự sau đây:
2. a) Theo ý muốn đích thực của các bên khi xác lập giao dịch;
3. b) Theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch;
4. c) Theo tập quán nơi giao dịch được xác lập;
5. Việc giải thích hợp đồng dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 409 của Bộ luật này, việc giải thích nội dung di chúc được thực hiện theo quy định tại Điều 673 của Bộ luật này.

Điều 470 Bộ luật dân sự năm 2005. Tặng cho tài sản có điều kiện:

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ dân sự trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ dân sự sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Vận dụng Nghị định của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai để xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt.

Tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định: Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điềunày thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
3. a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
4. b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
5. c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Tại Điều 54 Nghị định Số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định như sau” Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

1. a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
2. b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;
3. c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Ngoài ra, quá trình giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất Thẩm phán cần lưu ý đến các quy định về bảo đảm của nhà nước cho người sử  dụng đất. như theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước không thừa nhận việc đòi lại  đất đã được giao theo quy định của nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ cách mạng miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

1. Một số loại việc về đất đai Tòa án đã giải quyết:

Trong những năm quan, Tòa án nhân dân đã thụ lý, giải quyết các vụ án liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất chủ yếu liên quan đến các quan hệ tranh chấp cụ thể như:

– Tranh chấp diện tích đất ở, đất vườn giáp ranh giữa các hộ gia đình;

– Tranh chấp diện tích đất nương, đất rừng giáp ranh giữa các hộ gia đình;

– Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện về hình thức của hợp đồng.

Tòa án đã căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan; kết quả xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu phản tố của bị đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi liên quan và nguồn chứng cứ do Tòa án thu thập để đối chiếu với các quy định của pháp luật làm cơ sở giải quyết vụ án.

2. Một số Khó khăn cho Tòa án:

– Quá trình thu thập tài liệu chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất tranh chấp do cơ quan có thẩm quyền quản lý gặp nhiều khó khăn như: Phòng tài nguyên môi trường; văn phòng đăng ký đất đai; địa chính xã và thị trấn thiếu sự hợp tác trong việc cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án.

– Tài liệu, chứng cứ lưu trữ qua các thời kỳ có nhiều mâu thuẫn về số liệu, vị trí, loại đất, ví dụ như: Diện tích đất được cấp ghi trong GCNQSD đất lớn hơn hoặc nhỏ hơn với kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ; đối với đất liền kề với đường Quốc lộ, tỉnh lộ thì chỉ giới xây dựng và chỉ giới giao thông thường có sự thay đổi theo quy hoạch trong khi người đang sử dụng đất thì không được thông báo về sự thay đổi đó.

– Do đối tượng tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất có sự biến động thay đổi về hình thể, diện tích theo thời gian nên trong những trường hợp thửa đất dốc, không có vật ngăn cách cố định thì khi tuyên trong bản án, quyết định rất khó mô tả chính xác, cụ thể. Dẫn đến hậu quả Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật khó thi hành.

III. Tòa án đã đề nghị với UBND, với các ngành chuyên môn của UBND:

Quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án đã luôn đặt ra tình huống: Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật phải thi hành thì việc thi hành là phải thuận lợi theo đúng nội dung bản án, quyết định của Tòa án đã phán quyết bằng các giải pháp như:

– Khi xem xét, thẩm định tại chỗ đối với đất tranh chấp nên mời đại diện cơ quan Thi hành án dân sự, đại diện Viện kiểm sát tham gia;

– Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ cần mô tả chính xác về vị trí, diện tích, giáp ranh, loại đất; tài sản trên đất và và kèm theo là sơ đồ thửa đất. Để sử dụng làm căn cứ để tuyên trong bản án.

– Yêu cầu cơ quan chuyên môn sử dụng thiết bị đo, định vị thửa đất tranh chấp bằng các thiết bị hiện đại ( Máy đo GPS ) để có được số liệu chính xác nhất làm căn cứ giải quyết vụ án.

–

–

–

 

Lưu ý: Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”.

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

 

(Đùa tí thôi – Giúp người yếu thế lượm lặt pháp luật, gom góp một vài kinh nghiệm của các Thẩm phán đưa lên đây cho mọi người đọc, ngỏ hầu giúp đỡ cho người yếu thế biết chút võ để phòng thân, chứ không có ý gì. Rất mong được sự góp ý của mọi người. Thật sự cầu thị lắng nghe!)